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Häufige Fragen an die Notarin

Die österreichischen Notar:innen sind Träger eines öffentlichen Amtes mit der staatlichen Autorität zur Errichtung öffentlicher Urkunden. Egal, ob es dabei um Immobilien, Gesellschaftsrecht oder Erbschaft geht: Notar:innen gewähren die Echtheit, Beweiskraft und Aufbewahrung der Urkunden. Sie stehen ihren Klient:innen beratend zur Seite und klären über Rechtsangelegenheiten auf. Dabei sind sie verpflichtet, unparteiisch und objektiv zu handeln.

Bei vielen rechtlichen Angelegenheiten kann man sich wahlweise an eine:n Anwält:in oder eine:n Notar:in wenden. Dennoch gibt es Unterschiede zwischen beiden Berufsgruppen: Während Notar:innen zur Neutralität gegenüber allen Parteien einer notariellen Handlung verpflichtet sind (Unparteilichkeit), sind Rechtsanwält:innen den Interessen ihrer eigenen Klienten verpflichtet. Außerdem bekleiden Notar:innen ein öffentliches Amt und sind daher zur Errichtung öffentlicher Urkunden (Beglaubigungen, Notariatsakte, notarielle Protokolle…) berufen. Diese haben vor Gericht und Behörden eine besondere Beweiskraft.

Generell kann man sich den:die eigene Notar:in aussuchen. Eine Ausnahme bildet das Verlassenschaftsverfahren. Dabei richtet sich die Zuständigkeit im Regelfall nach dem Wohnsitz und Sterbetag des:der Verstorbenen, dennoch können auch eigene Erbenmachthaber:innen als Vertreter im Verlassenschaftsverfahren beauftragt werden. Informationen zu den notariellen Zuständigkeiten in den einzelnen Bundesländern finden Sie hier.

Ein:e Notar:in wird auf eine bestimmte Notarstelle ernannt. Gelegentlich wird diese Einteilung des Bundesgebietes in Notarsprengel als "Gebietsschutz" bezeichnet. Diese Bezeichnung ist unzutreffend, da Notar:innen ihre Tätigkeiten im gesamten Bundesgebiet ausüben dürfen. Tatsächlich soll die Festlegung der Anzahl und der örtlichen Lage der Notarstellen durch Verordnung des Bundesministers für Justiz (sogenannte „Systemisierung") die umfassende und ortsnahe rechtliche Betreuung der Bevölkerung auch in strukturell schwachen Gebieten sichern. Zusätzlich erleichtern diese Notarsprengel mit den Sprengeln der Bezirksgerichte die Heranziehung der Notar:innen als Gerichtskommissäre durch die jeweils zuständigen Bezirksgerichte, da für die Durchführung der Verlassenschaftsabhandlungen im Vorhinein eine Verteilungsordnung erlassen werden muss.

Immobilien

Als Wohnrecht bezeichnet man das Recht, eine Immobilie, dessen Eigentümer:in man nicht selbst ist, zu bewohnen. Das Wohnrecht ist damit im Normalfall ein höchstpersönliches Gebrauchsrecht und kann nicht auf andere übertragen werden. Das Wohnrecht wird meist innerhalb der Familie, beispielsweise bei der Übergabe eines Hauses an Kinder, vereinbart.

Das Fruchtgenussrecht bezeichnet das Recht, einen Gegenstand oder eine Immobilie, dessen Eigentümer:in man nicht selbst ist, ohne Einschränkungen nutzen zu dürfen. Hat man beispielsweise ein Fruchtgenussrecht an einer Wohnung, kann man diese Wohnung entweder selbst nutzen oder sie vermieten. Der Verkauf der Immobilie ist allerdings nicht zulässig.

Hat ein Grundstück keine Zufahrt zu einer öffentlichen Straße, kann diese Zufahrt auch über ein benachbartes Grundstück erfolgen. Dieses Recht kann vertraglich geregelt und im Grundbuch eingetragen werden. Dieses Geh- und Fahrrecht wird auch Dienstbarkeit oder Servitut des Gehens und Fahrens genannt.
 

Sonderrecht. Wurde jemandem beispielsweise das Vorkaufsrecht einer Immobilie eingeräumt, so hat der:die Vorkaufsberechtigte im Falle des Verkaufs der Immobilie das Recht, diese zu den gleichen  wie mit dem:der Käufer:in vereinbarten Bedingungen zu erwerben. Prinzipiell steht dem:der Vorkaufsberechtigten hierzu eine Einlösefrist von 30 Tagen zu.

Darüber hinaus können die betroffenen Parteien die Bedingungen, zu welchen das Vorkaufsrecht eingelöst werden kann, auch gemeinsam – und somit abweichend vom Gesetz – vereinbaren.

Immobilien Kauf/Verkauf

Bei einem Immobilienkauf bzw. -verkauf leistet der:die Notar:in sowohl für die Käufer- als auch für die Verkäuferseite Dienste, beispielsweise bei der Überprüfung, ob die Immobilie tatsächlich dem:der Verkäufer:in gehört oder auch bei die Errichtung des Kaufvertrags und der meist damit einhergehenden Treuhandschaft. Bei Unterschrift des Kaufvertrages bestätigt der:die Notar:in auch die Echtheit der Unterschriften der Vertragsparteien. Im Zuge der Treuhandschaft überprüft der:die Notar:in, ob beide Vertragsseiten ihre Pflichten erfüllt haben und kann dann die Eintragung des Eigentumsrechts für den:die Käufer:in im Grundbuch und auch die Weiterleitung des Kaufpreises an den:die Verkäufer:in vornehmen.
der Notar:in festhalten lässt.

Generell wird das Honorar des:der Notars:in von der Käuferseite getragen. Die Kosten sind dabei abhängig vom Immobilienwert und dem Leistungsumfang.

Das Grundbuch ist ein öffentliches Buch, die Einsichtnahme ist einerseits bei Gericht, andererseits bei Notar:innen möglich. Mittlerweile ist die Grundbuchsabfrage auch – kostenpflichtig – über das Internet möglich. 
 

Im Grundbuch werden Grundstücke bzw. Liegenschaften und ihre Eigentümer:innen festgehalten. Daneben werden auch Rechte wie Baurechte, Wohnrechte, Pfandrechte bzw. Hypothekenbelastungen eingetragen. Das Grundbuch besteht aus zwei Teilen: dem Hauptbuch, in der jede Liegenschaft mit einer eigenen Nummer – der sogenannten Einlagezahl – festgehalten ist und der Urkundensammlung, die Kaufverträge, Darlehensverträge usw. enthält. Jede Katastralgemeinde führt ein eigenes Hauptbuch und eine eigene Urkundensammlung.

Immobilien in Lebensgemeinschaften

Lebensgefährten sollten vor dem Immobilienkauf einen Partnerschaftsvertrag abschließen, der die Eigentumsanteile, Finanzierungsbeiträge und Nutzungsrechte festlegt. Es ist ratsam, zusätzlich im Grundbuch die jeweiligen Anteile festzuhalten. Ein Notar kann helfen, diese Vereinbarungen rechtssicher zu gestalten, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Bei einer Trennung ohne vorherige vertragliche Regelung kann es zu komplizierten Auseinandersetzungen kommen. Empfehlenswert ist es, vorab eine Vereinbarung zu treffen, die klärt, ob einer der Partner die Immobilie übernimmt oder ein Verkauf angestrebt wird. Ein Notar kann hierbei unterstützen, um faire Lösungen zu finden.

Im Todesfall hat der überlebende Partner ohne Erbrecht keinen automatischen Anspruch auf die Immobilie. Es sollte daher frühzeitig ein Testament oder ein Erbvertrag aufgesetzt werden, der den Partner absichert. Alternativ kann ein Lebensversicherungsvertrag abgeschlossen werden, der das Risiko absichert.

 

Immobilien Übergabe/Schenkung

Bei einer Schenkung verpflichtet sich der:die Geschenkgeber:in dazu, jemandem eine Sache unentgeltlich zu übergeben. Die Schenkung ist ein Vertrag, daher ist bei einer Schenkung die die Annahme durch den/die Geschenknehmer:in notwendig. Für eine formgültige Schenkung ist der Gegenstand der Schenkung ausschlaggebend. Bei beweglichen Gegenständen braucht es keinen schriftlichen Vertrag, bei einer Schenkung ohne tatsächliche Übergabe des Gegenstandes (wie bei einer Schenkung auf den Todesfall) ist aber jedenfalls ein Notariatsakt erforderlich. Auch bei der Schenkung einer Liegenschaft (wie beispielsweise einem Grundstück oder Haus) ist immer ein schriftlicher Vertrag notwendig.

Bestimmte Schenkungen müssen dem Finanzamt gemeldet werden. Diese Anzeigepflicht gilt nur für Schenkungen unter Lebenden und für bestimmte Vermögenswerte wie z.B. Bargeld, Sparbücher, Anteile an Gesellschaften, Betriebe wie Land- und Forstwirtschaft oder auch Kraftfahrzeuge, Schmuck oder Edelsteine. Ausgenommen von der Anzeigepflicht sind Schenkungen zwischen Angehörigen in einem Wert von bis zu 50.000 Euro pro Jahr, für nicht Angehörige liegt die Grenze bei 15.000 Euro innerhalb von fünf Jahren. Des Weiteren sind Erbschaften oder Schenkungen von Grundstücken von der Anzeigepflicht an das Finanzamt ausgenommen, Immobilienschenkungen müssen allerdings nach dem Grunderwerbssteuergesetz angezeigt werden. Seit 2008 gibt es in Österreich keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer mehr.

Der wesentliche Unterschied ist, dass bei der Übergabe eine Gegenleistung vereinbart wird. Der Gegenstand der Übergabe (beispielsweise eine Immobilie) wird dann mit der vereinbarten Gegenleistung (beispielsweise ein Wohnrecht auf Lebenszeit oder Pflegeleistungen) in einem Übergabsvertrag festgehalten. Es handelt sich hier jedoch um eine vernachlässigbare begriffliche Unterscheidung. Letztlich geht es darum, ob der Gegenstand (oder beispielweise eine Liegenschaft) dem/der Geschenknehmer:in unentgeltlich übertragen wird oder zum Teil entgeltlich, etwa wenn Gegenleistungen eingeräumt oder Lasten wie z.B. Schulden übernommen werden.

Vorsorge

Bei einer Vorsorgevollmacht erteilt der:die Vollmachtgeber:in einer Vertrauensperson (dem:der sogenannten Vorsorgebevollmächtigten) für den Fall einer eintretenden Entscheidungsunfähigkeit (beispielsweise durch eine Krankheit) die Vollmacht, Entscheidungen für ihn oder sie zu treffen. Der:die Vorsorgebevollmächtigte kann grundsätzlich jede erwachsene Person sein oder auch mehrere Personen. Ausgenommen davon sind beispielsweise Pfleger:innen des Heimes, in dem der:die Vollmachtgeber:in untergebracht ist oder auch Personen, die die eigenen Angelegenheiten nicht regeln können. In der Vorsorgevollmacht kann der Wirkungsbereich der:des Vorsorgebevollmächtigten genau und individuell geregelt werden. Die Vollmacht wird dann durch den:die Notar:in errichtet und in das Österreichische Zentrale Vertretungsverzeichnis (ÖZVV) eingetragen. Gültig wird sie erst, wenn die Entscheidungsfähigkeit tatsächlich verloren geht. Sie kann jederzeit widerrufen werden, indem die vertretene Person das entsprechend beim:bei der Notar:in festhalten lässt.

Vollmachtgeber:innen müssen beim Zeitpunkt der Errichtung ihrer Vorsorgevollmacht selbst vollständig entscheidungsfähig sein. Besteht bereits eine Entscheidungsunfähigkeit – beispielsweise durch eine Krankheit – kann keine Vorsorgevollmacht mehr erteilt werden.

Wurde im Vorhinein keine Vorsorgevollmacht errichtet, kommt es zu einer Erwachsenenvertretung, um beispielsweise für Ämter, Banken oder Krankenhäuser eine Absicherung in finanziellen und medizinischen Dingen zu gewährleisten. Man unterscheidet hier drei Varianten: Ist die betroffene Person noch in der Lage einen Vertreter zu wählen, kann ein gewählter Erwachsenenvertreter eingetragen werden. Ist das nicht mehr möglich, können sich nahe Angehörige als gesetzliche Erwachsenenvertreter registrieren lassen. Sind keine nahe Angehörigen vorhanden oder bereit sich als gesetzliche Erwachsenenvertreter registrieren zu lassen, so ist vom Bezirksgericht ein gerichtlicher Erwachsenenvertreter zu bestellen. Allen drei Varianten der Erwachsenenvertretung ist gemein: Im Gegensatz zum Vorsorgebevollmächtigten ist ein Erwachsenenvertreter dem Bezirksgericht berichts- und rechnungslegungspflichtig. Ein/e Erwachsenenvertreter:in muss außerdem für bestimmte Entscheidungen eine gerichtliche Genehmigung einholen.
 

In einer Patientenverfügung werden Wünsche des:der Patient:in sowie die abgelehnten medizinischen Maßnahmen konkret beschrieben und im Anschluss im Patientenverfügungsregister eingetragen. So können die Krankenanstalten im Ernstfall direkt überprüfen, ob eine Patientenverfügung vorliegt.

Es gibt zwei Formen der Patientenverfügung: die verbindliche und eine „sonstige“. Für eine verbindliche Patientenverfügung muss im Vorfeld eine ärztliche Aufklärung stattfinden, dann muss sie schriftlich mit Datumsangabe bei einem:r Notar:in, bei Rechtsanwälten oder bei rechtskundigen Mitarbeiter:innen von Patientenanwälten errichtet werden. Diese Form der Patientenverfügung ist für behandelnde Ärzte verpflichtend. Eine sonstige Patientenverfügung dient nur als Richtlinie, die allerdings nicht verpflichtend zu befolgen ist.

Unternehmen

Im Vorfeld ist es wichtig, sich über grundlegende Fragen im Klaren zu sein: Wahl der Unternehmensform, Aufsetzung des Gesellschaftsvertrags, Abwägung von Risiko- und Haftungsfragen. Notar:innen sind in diesen Fragen Ihre Berater für Rechtsdienstleistungen und begleiten Sie mit individuellen Lösungen auf Ihrem Weg von der Geschäftsidee zum Unternehmen.

Der Gesellschaftsvertrag ist das Gründungsdokument für eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) oder eine Personengesellschaft. Für Personengesellschaften ist er an keine Form gebunden, bei der Gründung einer GmbH muss er als Notariatsakt geschlossen werden. Der Gesellschaftsvertrag muss dabei die notwendigen Informationen zur Gesellschaft enthalten: Name und Sitz der Gesellschaft, Unternehmensgegenstand oder auch, wer Gesellschafter:in der Gesellschaft ist.

Darüber hinaus können noch weitere Regelungen aufgenommen werden, wie beispielsweise hinsichtlich eines möglichen Ausstieges oder frühzeitigen Tod von Gesellschaftern. Diese Regelungen schaffen für alle Beteiligten Klarheit und geben für unterschiedliche Fälle eine Handlungsrichtung vor.

Für die Gründung einer GmbH muss ein Stammkapital festgelegt werden. Das Stammkapital ist die Summe der Einlagen, die von den Gesellschafter:innen geleistet werden müssen. Es muss mindestens 35.000 Euro betragen und muss zumindest zur Hälfte bar eingezahlt werden. Eine Ausnahme davon bildet die Gründungspriviligierung, die dazu dient, auch bei geringerem Kapital ein Unternehmen gründen zu können. Bei einer gründungspriviligierten GmbH muss die Summe der vorläufigen Einlagen mindestens 10.000 Euro betragen, wovon mindestens 5.000 Euro in bar eingezahlt werden müssen.
 

Im Firmenbuch stehen neben allen österreichischen Kapitalgesellschaften auch Personengesellschaften und Genossenschaften. Nicht im Firmenbuch eingetragen sind Gesellschaften bürgerlichen Rechts. Einzelunternehmer können sich freiwillig eintragen lassen. Sollte das Einzelunternehmen in zwei aufeinander folgenden Geschäftsjahren einen Umsatz von je mehr als 700.000 Euro oder in einem Jahr von über 1 Mio. Euro aufweisen, ist der Eintrag hingegen verpflichtend.

Für jedes Unternehmen ist eine rechtzeitige Regelung für den Fall von veränderten Verhältnissen wichtig und sinnvoll. Dabei geht es vor allem um die Unternehmensnachfolge oder auch Bestimmungen des Erb- und Pflichtteilsrechts. Auch eine Vollsorgevollmacht ist für die Unternehmensvorsorge sinnvoll: Darin kann klar festgelegt werden, wie das Unternehmen nach dem Eintritt einer Entscheidungsunfähigkeit (durch einen Unfall oder Krankheit beispielsweise) weitergeführt werden soll.

Es gibt verschiedene Formen, wie ein Unternehmen übergeben werden kann: Eine Schenkung, den Verkauf oder die Pacht. Welche Form für ein Unternehmen am besten geeignet ist, muss im Vorfeld abgeklärt werden. Außerdem muss geklärt werden, wer das Unternehmen weiterführen soll, denn oftmals ist eine Übergabe innerhalb der eigenen Familie – aus unterschiedlichen Gründen – nicht möglich. Dann kann auch ein:e geeignete:r Mitarbeiter:in zur Nachfolge bestimmt werden.

Die Gesellschafter:innen einer Gesellschaft können sich durch Einräumung von verschiedenen Rechten bzw. Pflichten wechselseitig absichern. Im Gesellschaftsvertrag können dafür und für Anlassfälle wie beispielsweise den Tod eine:r Gesellschafter:in oder das Ausscheiden und den Wunsch des Verkaufs der Anteile eine:r Gesellschafter:in spezielle Regelungen wie wechselseitig eingeräumte Vorkaufs- und Aufgriffsrechte getroffen werden. Sie sollen den verbleibenden Gesellschafter:innen ermöglichen, die Beteiligung des:der ausscheidenden Gesellschafters:in zu übernehmen und so den Eintritt von fremden Personen in die Gesellschaft verhindern.

Verlassenschaften

Notar:innen werden nach einem Todesfall vom zuständigen Bezirksgericht als Gerichtskommissäre bestellt, um das Verlassenschaftsverfahren als verlängerter Arm des Gerichts mit den Angehörigen bzw. Erben abzuwickeln. Im Verlassenschaftsverfahren werden die Vermögensangelegenheiten eines:r Verstorbenen geregelt und die Vermögenswerte an rechtmäßige Erben oder sonstige Berechtigte. Das geschieht unter der Beachtung des letzten Willens und der Rechte möglicher minderjähriger Erben sowie in enger Abstimmung mit dem zuständigen Bezirksgericht.

Das Verfahren wird automatisch eingeleitet. Der erste Schritt des Verfahrens ist die Todesfallaufnahme und die Erhebung von persönlichen und vermögensrechtlichen Daten des:r Verstobenen durch den:die Notar:in in der gerichtskommissarischen Funktion. Dafür werden Angehörige zu einer Erstbesprechung eingeladen. Nach Erhebung aller Umstände kann festgestellt werden, welche Personen gesetzlich und testamentarisch erbberechtigt sind. Danach wird geklärt, ob das Erbe angetreten oder ausgeschlagen wird. Diese Informationen werden in ein Protokoll aufgenommen. Das Verfahren wird schließlich durch den Einantwortungsbeschluss, der den Erben zugesandt wird und worin festgehalten ist, wer in welcher Quote erbt, beendet. Dieser Beschluss berechtigt die Erben, über den Nachlass zu verfügen.

Weil eine Verlassenschaft ein gerichtliches Verfahren ist, in dem Notar:innen im Auftrag des Gerichtes tätig werden, bestehen dabei die Verteilungsordnungen. Diese sollen ein unabhängiges und unparteiisches Verfahren gewährleisten. Auf der Website finden Sie die aktuellen Verteilungsordnungen Ihres Bundeslands. Erben können aber neben dem zuständigen Gerichtskommisär zusätzlich einen Erbenmachthaber:in ihrer Wahl einsetzen. Als Erbenmachthaber:innen können Notar:innen oder Rechtsanwälte eingesetzt werden unter der Voraussetzung, dass sich alle Erben auf diese Person einigen. 

Als Pflichtteil versteht man den gesetzlich vorgesehenen Anspruch auf einen Teil des Nachlasses für bestimmte Personen. Diese pflichtteilsberechtigten Personen sind Ehe- bzw. eingetragene Lebenspartner sowie die Kinder des:r Verstorbenen, generell allerdings nicht die Geschwister oder Eltern. Der Pflichtteil ist immer die Hälfte jener Quote, die dem/der Berechtigten von Gesetzes wegen zusteht.

Enterben bedeutet im österreichischen Recht, dass eine Entziehung des Pflichtteils angeordnet wird. Dafür braucht es aber einen triftigen Enterbungsgrund. Gründe für eine Enterbung wären beispielsweise, dass eine Person eine vorsätzliche Straftat gegen den/die Erblasser:in begangen oder seine familienrechtlichen Pflichten grob vernachlässigt hat. Ein unsittlicher Lebenswandel oder die falsche Partnerwahl hingegen sind keine Enterbungsgründe.

Uneheliche Kinder haben im österreichischen Erbrecht dieselben Rechte wie eheliche Kinder mit der Ausnahme, dass die Vaterschaft bei unehelichen Kindern anerkannt oder durch ein Gerichtsurteil festgestellt sein muss.

Durch ein Testament wird die gesetzliche Erbfolge von dem:der Testamentsverfasser:in abgeändert. Die gesetzliche Erbfolge richtet sich danach, ob der/die Verstorbene verheiratet war und ob bzw. wie viele Kinder er/sie hinterlässt. Gibt es laut Testament aber beispielsweise einen Alleinerben, stehen diesem mit Ausnahme der Pflichtteile die gesamten Vermögenswerte aus dem Nachlass zu.

Beglaubigungen

Beglaubigungen dienen der Rechtssicherheit und dem Konsumentenschutz in verschiedenen Rechtsangelegenheiten. Sie haben eine besondere Beweiskraft vor Gericht. Man unterscheidet zwischen einer beglaubigten Abschrift und der Beglaubigung einer Unterschrift. Bei der beglaubigten Abschrift handelt es sich um eine notariell (oder durch das Bezirksgericht bzw. die ausstellende Behörde) bestätigte Kopie einer Urkunde. Bei der Beglaubigung einer Unterschrift wird die Echtheit einer Unterschrift von einem:r Notar:in oder einem Bezirksgericht bestätigt.

Für die Beglaubigung einer Unterschrift müssen einerseits das Dokument, auf dem die Echtheit der Unterschrift bestätigt werden soll und andererseits ein amtlicher Lichtbildausweis mitgenommen werden. Darüber hinaus muss die Unterschrift persönlich vor dem:der Notar:in gemacht werden.

Bei der Anfertigung einer beglaubigten Kopie braucht es hingegen nur das Originaldokument, ein persönliches Auftreten ist nicht nötig.

Generell können Vereinbarungen unter Privatpersonen mündlich abgeschlossen werden. Es ist für Beweiszwecke allerdings ratsam, solche Vereinbarungen schriftlich in Verträgen – also in „Privaturkunden“ – festzuhalten. Dazu zählen beispielsweise Kaufverträge.

Bei einigen Verträgen ist gesetzlich die Errichtung eines Notariatsakts – also einer öffentlichen Urkunde vorgeschrieben –  wie beispielsweise bei Eheverträgen oder bestimmten Gesellschaftsverträgen. Diese öffentlichen Urkunden besitzen eine höhere Beweiskraft.

Mag. Nina Zauner
Marktstraße 182, 4090 Engelhartszell

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